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21世纪，什么最贵？ 看过《天下无贼》的人都会条件反射地回答——“人才！” 别做梦了！ 在中国的21世纪，最贵的是大城市的房子！ 房价贵不贵，国际上最流行的一个参照物就是这个城市普通居民的收入，这叫房价收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio)，是指城市居民家庭年收入与住房价格之比，国际上一般在4～6之间，极高的和极不正常的房价收入比能达到10～15。 比方说，美国在“次贷危机”爆发之前，主要城市的房价都涨到了历史最高点，大城市平均一栋房子大概要25万美元左右（一般都是几百平米，前面带草坪，后面带花园的那种，在中国被称为“别墅”），美国普通人的年收入大概在4万美元左右，买一栋房子要6年左右的收入——这已经被全世界的媒体（包括中国媒体）大肆宣扬成大得不得了的“房价泡沫”。 “次贷危机”爆发以来，美国房价一路走低，绝大多数大城市的房价都降低了一成到两成，平均约折合18万美元左右一栋，美国普通人的年收入大概在4万美元左右，现在美国人4.5年左右的收入就可以买一套房子。 注意，美国人民的“共同富裕”基本落到了实处，地区居民收入差距没有中国这么大，各地区房价差别也没有中国这么大，除极个别、极特殊区域外（如金融中心曼哈顿），所以房价上不需要做那么详细的区分。 那你现在不妨来猜猜北京的“房价收入比”是多少？ 2011年1月20日，北京市统计局公布了北京市2010年全年城镇居民人均可支配收入（农民就先不必说了），这个数字是多少呢——29073元，先记下这个数字。 北京市一栋建筑面积90平米（使用面积大概在70平米左右）的房子有多贵呢！ 北京市三环以内，最普通的那种6层小楼二手房，连电梯都没有，小区环境更不必说，大概是3.5～4万元一平米；如果是条件稍好的，电梯入户那种，一般是4万元/平米左右，这样折算下来，90平米的价格大概是360万元/栋左右。 北京的北五环以外位于偏远郊区（昌平县）的天通苑或者是通州区，你随便搜索一个网页就知道，一栋90～100平米的房屋价格大概在150万。 用前面的居民人均可支配收入一除你就明白，普通北京市民，哪怕在北五环以外的地方买一套房子，首先就要保证自己五十年之内不吃一口饭、不喝一口水、不穿一件衣…… 房价相对值比较中，还有一个叫做租售比(Price-RentRatio)的概念，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1︰300～1︰200，超过1︰300一般都意味存在房地产泡沫。 再拿北京城来做例子，是多少呢？ 根据2010年北京中原地产三级市场研究部统计，北京市2009年整体房屋租售比达到了1︰545，而其中诸如通州区域超过600，大兴区域逼近1000，房山区域超过1000，而燕郊区域甚至达到了1200。 中国的另外一个明星城市——上海也不遑多让，全市房屋租售比全部在500以上！ 与居民收入相对值比较过了，不妨再来比较一下绝对值，北京、上海这么有档次的城市，咱就拿世界上最最有档次的城市，世界经济的中心——纽约，来和北京比。 全世界人都知道纽约房价高，很高——联合国总部呀什么的，都建在纽约，那可真是世界人民都向往的地方，房价当然很高了。 纽约市由五个区组成，最核心的区是曼哈顿岛，天下闻名的华尔街就是曼哈顿的一条小街，自由女神像也在这里。众所周知的是，曼哈顿是世界的金融中心，59平方公里的土地上，住着163万人。 这是怎么样的一个概念？用北京做比较，北京中心的东城区、西城区、崇文区、宣武区四区（现在合并成东城区和西城区了）总面积大约90平方公里，人口227万——两者相比，人口密度差不多，经济地位嘛，就不用比了。 再往大了说，整个纽约5个区790平方公里，人口827万。这又是一个什么样的概念？ 北京五环以内750平方公里，而俗称的“城八区”（东城、西城、崇文、宣武、朝阳、石景山、海淀、丰台）人口大约也是800多万。为了简化比较，我们假设“城八区”的人全部居住在北京市五环以内，这么算下来的话，市区人口密度上北京也跟纽约差不多。 作为世界经济的中心，曼哈顿的房价自然不会便宜，一般而言2室2厅100平米多一点的公寓都是100万美金以上，高不封顶，算下来大概10000美元/平米左右。 不过你要记住，他们的房产概念中没有“建筑面积”这一说，要说就是使用面积，量出来是多少就是多少。 北京二环以内的房子，按照当前人民币兑美元汇率6.35折算的话，再进一步将中国的“建筑面积”折算成使用面积的话，算下来北京市二环以内电梯入户的公寓价格大概在8500美金/平米左右，比曼哈顿便宜个1/5～1/6的样子。 根据美国官方数据，曼哈顿区人均年收入10万美金，号称美国首富区——也只有曼哈顿人的收入才买得起曼哈顿的房子！但高达1万美元/平米的房价，对于绝大多数美国人民来说（虽然他们的收入是北京人平均年收入的20倍）是买不起的！ 普通人即便在曼哈顿上班，也不会在曼哈顿买房，毕竟房价太贵了！所以，很多人跑到纽约其他区或者是临近纽约的新泽西州去买房——这个道理北京人应该都懂，因为不少收入比较低的北京人，别说买不起北京市区的房子，连郊区的都买不起，所以不得不跑到靠近北京的河北燕郊去买房子，许多人每天上下班途中就要耗时4个小时。 不过，就像更多的北京人把家安在了北京的通州、昌平等偏远郊区一样，很多纽约人也把目光投向了纽约的另外几个区——好家伙，一出曼哈顿，房价立马降下来40%左右，比方说与曼哈顿岛隔了一条河的布鲁克林区，面积100平米的同等档次公寓，50～60万美金可以轻松拿下。 就这价格，还有人觉得贵！那他就只能去皇后区了，价格在布鲁克林区的基础上再降30%～40%，30～40万美金可以轻松搞定一栋100平米的公寓。 当然，公交系统是绝对便利的，人家纽约的地铁老早就很发达了，上下班也十分方便，也从来没有听说地铁沿线房价就应该飞涨这个道理！ 对比之下，我们的首都北京，刚才说到的天通苑和通州区，相对于市中心的偏远程度，已经和纽约的新泽西州有得一拼了，结果房价还能高到接近2万元/平米，而且还是“建筑面积”，真是远远把纽约的房价甩在了后面！ 在日本1990年前后的房地产泡沫期间，据说仅东京一地的土地价格便可买下整个美国的房子，如果现在对比中国的北京、上海，日本可谓是大大地落伍了——在我们人均GDP仍然只有日本1/10的历史阶段，仅北京的土地即可买下整个美国的房子！ 根据北京市土地管理储备中心2010年全年土地成交信息统计，2010年全年北京成交土地总额达1639.4亿元，住宅用地平均地价约为7400元/平米。 北京市土地面积为164亿平方米，两者相乘为121.4万亿元，折合美元为18.4万亿美元。 根据美联储网站数据，截止2010年第三季度，美国全部家庭房产总值为18.3万亿美元，前面提到，美国每栋房子价值18万美元左右，美国约有3.1亿人口，平均3个人一栋房子，显然，人家住得很宽敞。 可就这个18.3万亿美元，与北京2010年的地价相比，还差1千亿美元呢，实在寒酸！ 北京的“面粉”都这么贵了，你说“面包”能不贵吗？ 1998年，中国启动住房制度改革，当时有一个被称为“国23号文”的文件，规定中国住房问题80%要建经济适用房，10%建廉租屋，剩下的10%才是商品房。 然而，鉴于中国老百姓几千年来从没有养成“花明天的钱”的习惯，更不习惯于向银行贷款买房，所以从1998年～2003年，中国的房价一直“太过于稳定”。 从2003年开始，一个有关中美老太太对比的故事慢慢在广大人民群众中流传开来。 “一个美国老太太同一个中国老太太死后在天堂相遇了。美国老太太年轻的时候就通过贷款买了大房子，享受了大半辈子宽敞明亮的豪宅，一直到退休之前才把房款还清，因为房子会不断涨价，美国老太太退休之后就把房子卖了，换了一大笔钱，过了一辈子又安逸又幸福的生活；中国老太太呢，一辈子省吃俭用，和别人一起挤在狭窄的单元房里，一直到退休之前才攒够买房子的钱，可买了房子之后，就再也没有钱过安逸生活了，于是不得不继续过着省吃俭用的生活，没有多久就去世了，自己一辈子也没有享受什么好日子……” 中国人这个时候才恍然大悟，哦，原来通过贷款买房，生活还可以这么过？ “花别人的钱买房”、“花明天的钱买房”这种思维逐渐在社会上流传开来。 到了2003年8月，国务院不失时机地发布了“国18号文”，即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将原来的80%要建“经济适用房”改成了“具有保障性质的商品房”，并且把房地产定调为“促进消费、扩大内需、拉动经济增长”的“支柱产业”。 随着故事流传得越来越广，越来越多的人开始贷款买房，房屋价格从2003年以来更是一路暴涨，几乎所有买房的人都大赚了一笔，充分体验到了美国老太太的幸福，于是，买房就能赚钱，买房就能发财，买房才能幸福，买房，成为了全社会的“共识”。 眼看着中国大城市的房屋价格一路飞涨，几个“明星”城市差不多10年涨10倍，到了2011年，中央政府再一次表示对“过快上涨”的房屋价格进行“调控”。 根据2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年和2010年连续7年来的经验，每次中央政府说要“调控”房价，并且出台一连串的政策措施以后，房价都是暂时被压制一下，几个月之后，房价就会再度出现暴涨势头。 用财经专家们经常采用的术语来说，这叫“报复性上涨”。 从2004年以来中国大中城市的平均房价都上涨了200%以上，而诸如北京、上海、深圳、广州之类的大城市上涨幅度更是全部超过400%！为什么中国人对于在大城市买房变得如此热衷——无他，赚钱太爽也！ 如果某个人有20万元，2003年的时候付1/5的首付，在北京买上一套50万元的房子，现在，房子价格涨到了250万，我们大多数人都会说，这人财富涨了400%！ 我想提醒你的是，你错了！ 这人的财富涨了2400%！ 因为他本来就只付10万元钱，就是利用这10万元，他的财富净增加值却是240万元，所以他的财富增长了2000%，1/5的首付，其实就是使用了5倍的杠杆！ 马克思说过，如果有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300%以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险…… 可是，在21世纪之初的中国，在中国房地产，普通百姓就可以轻松实现2000%以上的利润！ 2000%以上的财富上涨速度，想想多么刺激人的神经！ 社会财富是由所有人共同创造的，某一个时间，其总量是恒定不变的，既不会凭空消失也不会凭空增加，既然有了那些能挣到2000%利润的人，相比之下，同一时期那些没有买房的人，财富会相应“被缩水”了90%以上！ 所谓“社会矛盾”、“利益集团”，何尝不是这样被强行制造出来的呢？ 根据过去7年间房价连续七次暴涨的经验，2011年的调控结果似乎也应该不出乎意外，所以，有人就说了，不妨趁着政府调控，赶紧买房，明后年又可以大赚而特赚一笔！ 实际上，按照笔者的看法，这一次中国政府对待房价问题恐怕是要更认真一些的，期望趁着现在买房，然后一两年后房价再次大涨恐怕是不切实际的幻想。 资金成本是房价的首要因素——加息当然是提高资金成本的一个方式，但还有一个方式就是降低杠杆率：20%首付的时候，我0.2元钱能买到1元钱的房子，60%首付的时候，我0.6元钱才能买到1元钱的房子…… 2003年以来，在北京买房一直都可以使用4倍、5倍的杠杆，20%首付，有20万，就可以买100万的房子；然而，在2011年中央政府新出台的房地产“调控”政策中，却有一条措施就是——“二套房首付比例上调至60%”。 这意味着购房的启动资金成本被提高三倍，当资金成本上升之后，依靠“炒房”而发财的人会大批大批地撤退，而没有了炒房族支撑的房价，注定不会像前几年那么火…… 你能觉察出来“第八次调控”和以前的“七次调控”区别在哪里了吗？ 当然，如果你要问我，北京、上海等地的房价会不会“崩盘”？ 从意愿上来说，政府从来都不想让房地产价格下跌，如果“房地产促进经济发展”的模式可以一直持续下去，掌握土地的政府甚至希望房价能一直上涨，永不下跌。 2011年开始的第八次调控，中央政府的政策明确说了：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。”——看清楚，要“坚决遏制”的只不过是“部分城市”，只是房价的“过快上涨”。 更重要的是，中国政府不会允许房价大幅度下跌，这个原因很多人也都探讨过——房价倘若大幅度下跌，比方如某某名嘴所说，一年下跌30%，那当初出1/5、1/4首付买房的人，房子立马变成负资产，到时候，谁还付剩下的房屋贷款谁才是傻瓜呢！ 如果有一大批人不支付房款的话，中国最大的几个银行就会如同2008年金融危机之中的美国大银行一样，岌岌可危！日本的房地产泡沫、美国的次贷危机会再一次在中国重演！ 所以，对于房价会不会表现出暴跌的势头，你尽可以响亮地回答——不会！ 即使出现了2008年房价大跌那样的势头，政府也会考虑采取各种各样的“救市”措施。 当然，笔者说中国大城市房价不会大跌和大涨，不意味着它不会微跌或者微涨。实际上，日本1992年房地产泡沫破裂之后，以日元计算的东京房价经过20年之后，跌到原来的1/3，靠的就是“蜗牛精神”，一年跌一点（比方说5%～10%），20年之后就变为原来的1/3了。 政府只是希望房价不要再猛涨，或者略有下跌，或略有上涨，然后维持低利率，印钞票，让其他的所有物价都涨。这样一来，当物价泡沫逐渐起来的时候，房价的那个泡沫就逐渐减轻、甚至消除了。 很多中国人坚信北京、上海等大城市房价还要涨，并且拿香港作例子，认为现在北京和上海的房价只有香港的60%左右，咱中国大陆经济这么多年蓬勃发展，将来也一定是牛气哄哄，我们的政治中心、北京首都的房价怎么可能比香港还要低？ 就房地产而言，香港还真是个好例子！进入21世纪以来，中国大陆大城市房价为什么开始快速飙升，所有的“成功经验”几乎全部来自香港！ 香港房价有多贵？ 2011年1月25日，美国研究公司Demographia发布报告称，在其调查的全球325个主要大城市中，香港的房价高居所有城市榜单之首！ 香港房价怎么起来的？ 答案很简单——政府垄断土地供应，通过土地拍卖制度抬高地价。 现在你听起来觉得很正常，因为中国的城市土地都是这么卖的，但之前，全世界的主要经济体中，只有香港一家政府在这么干！ 那为什么香港政府会这么做呢？这就真的要说一说香港的“特色”了。 大家都知道香港的土地是清朝时期割让和租借给英国的，其中，香港岛和九龙半岛是割让，新界区域是租借（占现在香港总土地面积的80%以上），租期是99年。 香港自被割让以后就实施“自由港（freeharbor）”制度，税种少、税率低（迄今都是），可怜的税收根本不足以维持正常的政府运作。加税吧，会葬送“自由港”的名声，不加税呢，怎么维持香港社会体系的运行是个大问题。 无奈之下，当时的港英政府想出来土地拍卖这一招儿，就是政府垄断土地供应，实施拍卖制度，每年只供应那么一点点土地，地价自然可以使劲抬高，政府也可以获得最大收益。 既然香港的绝大部分土地都是英国从中国租借的，当然没有办法卖给别人了，只能说是拍卖一个“租期”，最早的土地拍卖中，新界的租期只剩下70年了，所以香港政府就只能拍卖70年的租期。 到了1980年，卖地收入几乎占到了当时港英政府财政收入的一半，不妨对比一下，现在的北京、天津、上海，每年的卖地收入也基本达到了地方政府财政收入的一半！ 就这样，香港政府实行“低税收、高地价”政策，政府财政收入一半来源于卖地，几大房地产开发商垄断了70%的新房供应量，政府和房地产商博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润——想想看，香港那么一个弹丸之地，居然有李嘉诚、李兆基、郭炳湘、郑裕彤等几个世界巨富，而且还一溜儿都是搞房地产的，房价不高到天上去才是怪事！ 政府有意抬高地价的行为，导致香港房价从1985年到1997年上涨了近10倍，到了1990年，香港和日本东京一起并列成为世界上房价最贵的两座城市！ 尽管抬高了地价导致香港房价飙升，但作为一个民主政府，香港的土地出让金使用流程却是完全透明和公正的，利用土地出让金，香港政府维持了自由港的“低税收”传统，建立了完善的社会福利保障制度，建设了一套廉洁、高效、民主、服务的政府机构。 同时，香港政府也为中下层民众开工建设了足够的廉租房，其申请过程也“方便透明”，所以香港老百姓并没有太大怨言。 即便香港的畸高房价有如此多的理由，但在2011年3月份《经济学人》杂志发布的最新全球房价排名报告中，依然判定香港的房价泡沫指数仅次于澳大利亚（澳大利亚国土面积850万平方公里，2177万人口，房价居然堪比中国中小城市，实在有点离谱！）。相比之下，香港仅有1100平方公里领土，人口700万人，房价高一点儿很正常的，但居然还被列为房地产泡沫的老二，可见世界经济学界对于香港的房价是如何的不认可了。 费了这么多口水，不妨来看看1980以来香港私人住宅售价指数的变动情况 。 1980至今香港私人住宅售价指数 由图中可以看出，从1980年～2011年，1997年是香港房价的一个顶点，但随后由于亚洲金融危机的爆发，香港房价开始大跌。不过，中国大陆当时刚刚接手香港，为体现“一国两制”的优越性，中央政府大力支持香港政府救市，由此挽救了香港房地产市场，香港房价才没有像泰国曼谷、马来西亚吉隆坡等城市的房价那样崩盘，但相比其高点下跌幅度也在60%左右，随后伴随着内地经济的蓬勃发展，买房客涌入香港，其房价才逐渐再次回升。 直到2011年一季度，在世界性的印钞狂欢中，香港房价才再次超越1997年水平。 人都说“他山之石可以攻玉”，最好的“他山之石”当属日本和美国。 在本次金融危机爆发以前，鼓吹房地产泡沫最著名的国家当属日本。 日本的房地产市场从1966年一直到1980年都很正常，1985年“广场协议”签署，日元大幅度升值（注意，2005年人民币也开始大幅度升值），为了避免日元升值，日本中央银行采取了非常宽松的货币和金融政策，大力增加日元供应（中国2004年迄今一直在这么做），一时间日元钞票满天飞，大笔资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。 受到股市和房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产（和中国好像没有任何区别）。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年日本的全国住宅价值为6.47万亿美元，到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国地产价格总和（和笔者前面的计算方法一样）。 最后的结果是，日本一般工薪阶层即使花费毕生储蓄，也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有早期的那些幸运儿，以及后来的亿万富翁和极少数大公司高管（中国目前何尝不是）。 不管怎么被鼓吹“支柱产业”，但本质上房子是用来住的，如果涨到普通人都买不起的时候，你还期望他能够再上涨吗？ 于是，从1991年开始，日本房价开始走上了漫漫熊途，尽管日本政府屡次企图“救市”——可由于日本政府虽然在印钞方面做了不少工作，毕竟远远没有中国政府那么“大胆”，所以日本的房价不管是6个大都市，还是全国范围，就那么跌呀跌呀跌，一路跌了20年，20年时间里，到目前，连顶点时期价格的1/3也不到了！ 日本1966年以来全部城市房价和六大城市的房价 。 从日元利率变动上，能够更清楚发现日本房地产泡沫的鼓吹过程。 1985年以前，日元基准利率还基本维持在5%以上，可从1986年起，为了阻止日元升值，日本政府大肆降低利率，猛印钞票，宽松货币政策导致房价飙升；到了1989年以后，发现不对劲儿，开始缓慢提高利率（中国从2007年也曾经这么做）。不想，利率仅仅从2.5%提高到6%，1992年日本的房地产泡沫就轰然破裂，尽管日本政府发现问题不对，赶紧降低利率，大肆印钞救市，可房地产已经是“无可奈何花落去”了，再无雄起之日。即便日本央行在2000年左右把利率降到了0.02%这样的历史低位，亦是无用。 日本1972年以来银行间基准利率 从图中可以看出，1985～1990年间刚好处于日本把利率降到历史最低的时期，日本的房地产价格自然也随之膨胀。1992年以来，与房价一同趴下的，是日本的经济，2000年的时候日本人叫做“失去的十年”，到了2010年，已经变成了“失去的20年”了。根据笔者的判断，以日本现有的债务问题，似乎还要演变成“失去的30年”…… 疯狂过，总要付出点代价。 跟随日本之后，美国的房价泡沫又一次最生动地演绎了“降息印钞票，制造房价泡沫，升息收钞票，戳破房价泡沫”的故事。 从2001年起，为了避免科技股泡沫破裂和“9·11事件”之后美国经济陷入衰退的阵痛，美联储祭起降低利率鼓吹房地产泡沫的政策，从2000年～2005年美国房价蹭蹭蹭地上涨——全美平均房价增长了58%，年均涨幅超过10%，2005年美国的房价收入比、房价租金比达到历史最高水平。 美联储看到了危险，于是从2004年开始连续升息，加息之后，房屋还贷资金成本大幅度提升，大量房屋所有者开始抛售，导致了房价急剧降低，许多做着“房屋升值”美梦的贷款买房者，一夜醒来之后，百万富翁变成了“百万负翁”——当千千万万个低收入的美国“房奴”发现他们要付出的贷款额度已经不敌房屋价值总额的时候，他们最好的选择就是不归还贷款，让银行来把房子收走。 于是，2007年就爆发了举世瞩目的“次贷危机”。 银行要房子有什么用？它要的是你支付贷款的本金和利息！ 这下，银行贷出去的钱没有人归还了，全成了坏账、呆账、死账，而在房地产基础上衍生出来的各种债券一下子变成了垃圾资产——就这样，贝尔斯登倒下了、美林证券倒下了、雷曼兄弟倒下了，连美国最大的储蓄银行华盛顿互惠银行也在2008年年底倒下了！ “次贷”危机终于演变成了金融危机，并且开始蔓延全世界。 下图是经过通货膨胀调整之后，美国30年来的凯斯·席勒房价指数（Case-ShillerHPI）中10大城市房价综合指数及20大城市房价综合指数的变动情况 。 1987年以来，美国大城市房价综合指数 对比1987年以来美元利率变动情况你就会发现美国和日本有着一样的规律 。 1987年以来美元利率变动 由图可见，在2000年以前，美国大城市的房价十分稳定，恰恰是在2001年美联储降低利率至历史低点之后，美国的房地产价格开始蹭蹭地上涨，并最终涨至历史最高。 由日本和美国的例子都可以看出，在一个市场经济国家中，当中央银行开始执行历史最低利率的时候，房屋资产的价格总是能够创造历史最高水平！ 鉴于日本、美国（其实还有英国）通过降低利率制造房地产泡沫、升高利息刺穿房地产泡沫的现实，中国人民大学经济学教授黄卫平就说了： “在这个世界上，凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘……尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。” 现在，似乎出现了一个奇迹和例外——那就是中国的房地产。 美国和日本的大城市，10年之内房价也就上涨了2～3倍，然后就撑不住了，房地产泡沫破裂，而中国大城市，从1998年～2008年大城市房价至少涨了5倍…… 1995年～2011年上海房地产价格变化图 涨了这么多，有事吗？没事——涨得太少了呢！ 2008年金融危机爆发，中国房价略有下跌，中国人民银行立即大幅度降息，引发2009年中国印钞票创出天量，一年时间，主要大城市房价再度飙升，上涨幅度都在50%以上！像海南这样的中国“国际旅游岛”，还有我们首都北京，从2008年年底以来的两年时间里，房价更是在原有基础上暴涨100%！ 研究一下利率就会发现，中国鼓吹房地产泡沫的过程与美国、日本没有任何本质区别！ 从1998年起，中国开始大幅度降低利率，到2002年降到底端，于是从2002年开始，中国房价飙升，到了2007年，中国政府似乎有点看不下去，开始提高利率，一下子房地产泡沫就破了，2008年借口“金融危机”，中国政府赶快大肆降低利率，疯狂印钞救市，中国房地产居然在2009年打了一个极漂亮的翻身仗，一举上涨50%以上…… 1989年以来人民币一年期存款利率 。 由图可以看出，正是从1998年中国房改以后，中国的一年期存款开始降至历史新低，鼓励人们“贷款买房”、“花明天的钱”，中国的房价也在“市场化改革”中突飞猛进。 网友模仿《沁园春·雪》写了一首词，很能代表中国2003年以来疯狂的房价： “神州大地，千万蜗居，亿人房飘。望京沪上下，楼宇莽莽。长城内外，房奴滔滔。袓孙三代，尽其所有，欲与房价试比高。须钞票，倾储蓄贷款，分外心焦。楼价如此虚高，引无数英雄竞折腰。昔秦皇汉武，略输钞票，唐宗宋袓，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好屈身蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看今朝！” 当然，如果非要说中国房地产市场与美国、日本的不同，那是因为中国的房地产市场背后有了政府这只看不见的手在托着，所以即便有泡沫，也不可能像美国和日本那样破裂。 由于政府100%垄断了大城市的土地供应，中国的房地产业本质上已经不是市场经济行业，而是像中国的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了一种少数人剥夺多数人财富的工具。 房价泡沫形成的根本原因，国外的历史经验都分析完了，但还有几个中国“房价必涨”的论调也需要认真对待，包括人口数量论调、城镇化论调、年轻人结婚买房论调…… 好吧，这里用四根神针，来刺破这四个被别有用心的人刻意鼓吹的七彩大泡泡。 论调一：中国有13亿人，都向往城市生活，尤其是大城市生活，所以城市住房，尤其是大城市住房需求几乎是无限的，房价会一直上涨。 不妨假定这个理论是正确的，那么，按照这个逻辑来分析，全世界有65亿人口，都想去美国，都想去美国的大城市（要知道，美国大城市不要说户籍限制了，连国籍限制都没有，只要你有钱就能买房），所以，美国大城市的房价应该会高到天上去…… 然而，现实却是美国的房价（包括纽约等大城市）正在下跌，即便其他的大宗商品价格在一路上涨，美国大城市的房价却是不跌就是万幸，更别说大幅上涨了。 为什么美国房价会有这种情况？ 总结起来，只有一个原因，美国的房价对于全世界其他国家的人民来说还是太贵，所以只有美国的那3亿人去消费，而这3亿人目前的消费需求已经饱和（很多美国人的房子面积总和都有一个篮球场那么大），所以房价开始下跌，而且很长一段时间内几乎不可能上涨。 中国当前城市房价又何尝不是如此？ 那些嚷嚷“人口数量一定会推升房价”的经济学家们也许忽略了以下这些事实：中国现在从农村出来的打工者，每月工资能够超过3000元的可谓是凤毛麟角，而现在中国随便一个大城市房价都在8000元/平米以上，即便是这些凤毛麟角的“高级打工仔”一直保持3000元/月的工资，那么，要想买一个90平米左右的住房，也需要他们不吃不喝20年的总收入方能买得起。如此情况下，谈何“人口数量一定会推升房价”？ 论调二：在中国未来十几年内，都有着强烈的城市化需求，城市化一定会造成房价上涨。 我们也假定这个论调是正确的。 先看一份数据，据国土资源部的统计，当前阶段，中国城市居民的人均住房面积为28平方米。 按照国际平均的水平来衡量，28平米/人的居住面积，不算低，俄罗斯和东欧等许多人均GDP比我国高的国家，都远远达不到这一标准呢。 当前中国的城市化率是50%左右，据说它可以上升到70%～75%，所以20年之内，中国的城市人口会另外增加3亿人。 3亿人，那需要多少住房呢？ 不妨按照目前这个28平米/人的标准计算——未来20年，我们继续假定普通农民工的工资水平能够增加到和国家公务员一样的水平（以今天的体制来说，这个说法简直是荒谬），所以新增加的3亿人都能够负担得起一处房产（以今天的价格来看，这个说法也非常可笑），中国的城市可能需要额外84亿平方米住房，这也是未来20年内，我国居民住房面积需求的最大可能。 再来看一组现在的数据，当前中国已经完成了超过20亿平方米房产的建设，储备的土地足够容纳另一个20亿平方米——还有，当前我国每年建筑业生产能力约为15亿平方米！ 我们前面计算的是20年之内中国的住房需求，结果你发现，如果按照目前的建设速度，5年之内中国就可以完成这一目标——那接下来15年会发生什么情况？ 你自己想想看吧。 产能绝对过剩，没有足够的人来住满所有的房屋，当出现这一情况的时候，房地产价格只有一个前途——那就是大幅度降价，正如日本在过去的20年中经历的一样。 更可怕的是，房贷和更多注定赔钱的“铁公基”的建设，可能是我国整个银行系统贷款的主体（80%以上应该没有问题），死账、坏账问题将会摧毁现在拼命发放贷款的整个银行系统，导致中国出现长期经济萧条。 这个方面，可能是我国房地产上涨不可持续的最致命原因。 论调三：中国现在城市里有很多年轻人，他们都要面临结婚、生子的问题，因为他们的需求，所以城市房价还要上涨。 这个论调乍一听似乎很有道理，但实际上，说这话的人根本不了解中国人口的年龄状况。 我国人口统计资料显示，2009年是中国处于婚龄及生育年龄人口数量的顶峰，从2009年起，中国30岁左右因为结婚、生子而需要购买房子的人口会持续下降，一直下降…… 从这个意义上说，2009年也将是我国城市房屋需求的顶点。 动态来看，中国的计划生育政策更是会导致未来20年的城市人口剧变。 我们不妨想想看，在我们当前的城市里有多少房产是被60岁以上的人所拥有的，这些人在20年之后可能绝大部分已经去世，他们遗留的房产会怎么处理。 笔者就有2位50来岁的同事，很普通很普通的北京人，他们都只有1个孩子，他们自己有一套住房，夫妻双方的父母也各有一套房子，而且他们也都给自己25岁左右的孩子买了一套房子——20年之后，他们的孩子也都会结婚，很有可能也都是独生子女，这么算下来，想想这对年轻人手里会有几套房子？ 是的，小两口将至少拥有7套房子——难道，为了显摆自己房子多，这小两口从周一到周日，每天都换房子住？ 需要不了的时候，是不是要出售呢？这么多房产同时出售，价格会上涨吗？ 所以，未来20年，在面临人口老龄化以及人口总数下降的局面时，中国的房地产实际价值将不断下降，并且一低再低。 论调四：中国人多地少，所以房价也应该像香港一样，一直不断地上涨！ 这个观点可是相当受追捧，可不嘛，中国有13亿人口呢，领土面积却和只有3亿人口的美国相当，美国大城市房价1万元/平米的话，咱中国岂不是至少得卖4万元/平米！ 按照这种比较方法的话，用人民币来计价，日本城市房价至少得卖10万元/平米，最穷的孟加拉国房价也应卖25万元/平米，香港和新加坡卖100万元/平米都是少的——相反，地广人稀的加拿大、澳大利亚的房价只能卖1000元/平米！ 中国人口是多，但不是什么事儿都能扯上这个原因！ 就拿日本来说，日本全国领土面积37万平方公里，中国领土960万平方公里，中国面积是日本的将近30倍，人口是日本的10倍，中国房价按道理应该是日本房价的1/3才对，可北京房价已经和东京完全持平了！ 有人说中国西部大部分领土都不能用，所以应该去掉——这些人难道没有概念，人家日本绝大部分土地都是山地，也是不能用来盖房子的！更何况，即便是中国东部和中部的领土相加，也是日本国土面积的20倍左右！ 房价上涨不上涨，只与可供盖房子的土地面积有关，与国土面积基本没有关系，世界上没有哪个地区连盖房子的土地都没有——即便是世界上人口最拥挤的香港和新加坡！ 香港总面积1076平方公里，人口640万；新加坡总面积683平方公里，人口370万，按照前面这个论调计算的话，那房价还不得卖10亿元/平米？ 可我们知道的是，新加坡的房价还没有咱们的北京、上海高！ 即便是香港房价比北京、上海高出来不少，但我还是建议你用“谷歌地球（GoogleEarth）”看一下香港地图——香港根本不是没有地方盖房子，而是70%可用于盖房子的空地都被政府以“保护绿地”的名义给“圈”起来了，政府故意每年只拿出来一点点土地进行拍卖，所以才导致香港的房价全球最贵！ 也就是说，政府故意垄断土地供应，才是房价昂贵的最根本理由——香港的模式，和中国内地大城市的房价模式相仿。 香港虽然房价高，但香港有便宜的物价（税率低），有完善的社会福利和社会保障体系。 更不必提新加坡！新加坡政府以几乎每个家庭都能承受得起的低廉价格大量出售可供新加坡居民永久居住的房子（叫做“政府组屋”），哪怕是四室两厅这样我们可以称之为“豪宅”的房子，价格也不过在600万元人民币左右，一般的100平米左右的房子，就人民币150万左右。额外强调一句，新加坡土地总面积还没有北京市五环以内面积大，所以人家的“郊区”可比咱们的市区还要近！ 对比一下，在新加坡买房子可以永久居住，中国大城市的房子最多不过拥有“70年产权”，还有所谓的“50年小产权”，哪一个更划算呢？ 不得不承认，有一个关于房价上涨的论调，看起来我是无法反驳的——长期来看，纸币终将贬值，而房屋是必需品，所以房价必涨。 这个论点的前一半，也就是说论据，是正确的，但后面的结论却不一定正确。 纸币逐渐贬值是一个全球性的趋势，房屋也的确是必需品，所以这个论据并没有错误。这也正是笔者所说的以后房价在数字上不可能降价太多的原因——因为纯信用纸币时代以后，为了“避免经济通缩”，政府印钞票的步伐从来就没有停过。 不过，一个政府为了保持自己的政权稳定，它所选择的货币贬值路径一定是一个缓慢的过程，而不是像今天的津巴布韦币一样恶性贬值（1万亿元只能买到1个面包），如果政府刻意制造严重的通货膨胀，2010年以来的中东国家可谓是最好的前车之鉴。 例如，当年的大英帝国在1816年开始实施过短期的不兑现纸币本位，导致当时大约5%～10%的年通货膨胀率，但当时民众对于商品价格不稳定的愤怒就爆发了，动辄游行示威，以致威胁到大英帝国的统治，于是导致英国在1821年开始恢复纸币与金属货币的兑换关系，随后就是英帝国一个世纪的繁荣昌盛。 当今世界大国之中，无论是美国、中国、日本、德国、英国、法国还是俄罗斯、巴西、印度，意大利或西班牙，一旦产生剧烈的通货膨胀，国家政权的稳定性一定会受到严重影响——这其中，政权的稳定性和连续性最强的美国、英国、德国、日本恰恰是纸币贬值速度最慢的几个国家。 所以，如果没有政权更迭之类的意外产生，人民币的贬值也将是一个缓慢的过程。可是，中国大城市的房价呢，从1998年到现在，几乎涨了10倍，已经透支了未来纸币缓慢贬值可能造成的名义价格上扬。 更何况，当前中国许多大城市房产的名义价格已经达到了纽约、伦敦、东京、香港等世界最发达城市的标准，你还指望它能够上涨吗？德国的柏林，可谓是欧洲的政治中心，那你猜猜现在柏林的房价是多少——只有北京的1/2左右！ 你觉得中国大城市的普通居民，什么时候收入水平能够达到纽约、伦敦、东京或者香港的普通居民的标准？或者，最次的，达到柏林人的收入水准？ 房子是用来住的，否则，不管出于何种理由维护高房价，一旦远远超出普通居民的购买能力，这种房价终归是不可持续的。 当然，这个论调有一个成立的前提——那就是除非中国央行极不负责任地天量增发货币，引发恶性通货膨胀。 然而，即使在恶性通货膨胀的条件下，也可以肯定，房价的上涨速度与大宗金属商品价格、与原油价格、与粮价相比，一定是上涨最慢的那一个。 很多普通老百姓抱有这样一个观点——因为房子是必需品，哪怕我祖宗八代攒一辈子钱用来买房子，只要买房是用来住的，下跌或者上涨与我的生活无关！ 可怜小百姓所不知道的是——不管房价上涨还是下跌，都会有人利用你的这种思路，大肆搜刮你的财富！ 人穿衣服是不是必须？ 正常情况下卖100元一条的牛仔裤，占你每月收入的1%，现在突然卖到了10000元，占你每月收入的100%，你难道会认为：“我只要是买来穿的，贵不贵都与我无关？” 财富是什么？财富是保证你这辈子过上理想生活的时间！ 对于有些人来说，花掉他们财富的1%甚至更低就可以轻松买到一套房子，而对于我们大多数普通人来说，花掉的却是我们一辈子所创造的财富！ 我们的纸币价值可能会动辄变化，但除非你拥有某方面的天赋，否则我们绝大多数普通人，这辈子所能创造的财富却基本上是个定值——如果你把绝大部分财富都用在这一样东西上，那么就不能用在另外的东西上！ 对于中国普通百姓来说，买房子，相当于人生中最大的一笔财富支出，无论你买房是用来居住还是用来投资，买房都与你息息相关，与你这一辈子所创造的财富息息相关——在买房之前，你应该考虑一下更长久的人生…… 记住，你选择现在买房子，就是在今天花掉这辈子所创造的财富，从现在开始，你就不得不选择一辈子紧紧巴巴地过日子，整天战战兢兢，怕失去工作，怕老板给你脸色，怕这怕那，怕到最后，只能勒紧裤腰带，一辈子点头哈腰、低眉顺眼、逆来顺受地给银行当房奴！ 因为，一旦你失去每个月的收入，还不起月供，房子马上会被银行没收！ 相反，现在你选择租房，10年后或者20年后买房子，那个时候，虽然房子可能价格没有啥变化，但其价值已经大大降低，占你这辈子所能创造的财富比例会大幅度下降。 如果你一定要选择现在买房，最强大的理由不是什么“为了居住”，而是要有人给你保证，未来房价还要像过去7年一样大幅度上涨，而且上涨幅度都远远超过你的工资收入、远远超过社会物价上涨速度——唯有如此，你买房子才有可能实现所谓的“财富增殖”。 可惜的是，根据前面的说法，笔者认为，按照真实价值计算，2011年中国大城市的房价，差不多就相当于2007年中国股市的5000点，甚至是5500点！ 所以，综合各种因素，总结下来，有必要再重复笔者的结论： 中国大城市房价绝对不可能再次大幅度上涨，但阿拉伯数字表现出的价格却很难下跌！ 价格可能不会下跌，但相对于其他商品，房地产的实际价值却在未来20年一定不可能上涨，而是下跌、下跌、再下跌…… 当然，你可以不信笔者所说，就是钱多，为了改善自己的生活质量，那你就赶紧买房吧！